Publié le :
24/4/2024
3 minutes
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime avantageux qui permet d'investir dans l'immobilier locatif meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité attractive. Lorsqu'il s'agit d'un bail commercial en résidence services, l'investisseur peut bénéficier d'un cadre juridique sécurisé et d'une gestion locative simplifiée. Toutefois, la question de la revalorisation et de la revente de l'actif immobilier est une préoccupation majeure pour les investisseurs en LMNP.
Cet article a pour objectif d'éclaircir les enjeux de la revalorisation et de la revente d'un bien immobilier en LMNP sous bail commercial en résidence services.
Dans le cadre de la location meublée en résidence services, le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire du bien en LMNP ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) à l'exploitant de la résidence.
Ce document fixe le cadre juridique du bail LMNP et sa durée. Il précise également le montant du loyer, les modalités de règlement, la réévaluation du loyer, ainsi que la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence.
Tout d'abord, le bail commercial permet une certaine stabilité pour le locataire. En effet, la durée minimale du bail est de 9 ans, ce qui permet au locataire de développer son activité en toute sérénité.
De plus, le bail commercial offre la possibilité au locataire de renouveler le bail arrivé à échéance, sous certaines conditions.
Ensuite, le bail commercial offre une certaine flexibilité en matière de gestion des loyers. Les parties peuvent librement fixer le montant du loyer et prévoir des modalités de révision en fonction de l'indice choisi.
De plus, le bailleur peut demander le paiement des loyers sous forme de versements trimestriels ou annuels, ce qui peut faciliter la gestion de trésorerie pour le locataire.
Contrairement à un investissement locatif classique où l'on achète un bien immobilier pour le louer et percevoir des loyers, en résidence services, on achète avant tout une rentabilité.
La valeur d'un actif au sein d'une résidence de services dépend de plusieurs facteurs tels que l’offre et la demande du quartier, le prix neuf, le prix ancien, le niveau de standing (le logement et tout équipé ou à l’inverse il y a tout à refaire)…
Ainsi, un logement bien situé et bien géré aura une valeur plus importante qu'un logement mal situé et/ou mal géré.
Il faut également considérer l'achat d'un bien neuf et l'achat d'un bien ancien. En effet, un bien neuf bénéficie souvent d'une décote à l'achat, mais offre une rentabilité plus élevée les premières années. À l'inverse, un bien ancien aura une rentabilité plus faible les premières années, mais pourra bénéficier d'une plus-value à la revente s'il est bien entretenu et bien situé.
Le contrat de bail commercial définit la répartition des charges entre le preneur et le bailleur.
Le détail de cette répartition est indiqué dans les articles 605 et 606 du Code Civil.
L’article 605 concerne les petites réparations et l’entretien. L’article 606 concerne les grosses réparations.
La répartition des charges dépend de chaque exploitant et certains prennent en charge les gros travaux et même les petites réparations et l’entretien (habituellement à la charge du locataire).
Pour retranscrire l'évolution de la rentabilité d'un bien immobilier dans le temps et prendre en compte les renégociations de bail et les cessions, il est important de se baser sur divers indicateurs comme ceux vus précédemment (offre/demande, prix du neuf/ancien…) tout en accordant une attention particulière à la rentabilité locative.
En effet, elle reste le facteur prépondérant dans l’analyse du prix.
Dans une démarche de simplification, nous avons pris l‘exemple ci-dessus représentant l‘évolution du prix à la revente dans le temps en fonction de la rentabilité.
Ici, les valeurs 0,95 ; 1 et 1,05 sont les indices de revalorisation du loyer.
Un bien qui se loue 8 000 euros par an, avec un taux de rendement de 4%, peut être revendu 200 000 euros. L'évolution du loyer au fil du temps aura un impact direct sur le prix de revente du bien.
Lors de l'achat du bien à 200 000 euros, avec un loyer annuel de 8 000 euros (4% de rendement), l'évolution future du loyer déterminera la rentabilité à la revente. Si le loyer augmente légèrement, moyennement ou considérablement, la rentabilité évoluera en conséquence.
Par exemple, si le bien est revendu après 10, 20 ou 30 ans sur la base du même taux de rendement (4%), le prix de vente dépendra du niveau du loyer à ce moment-là. Dans le pire des cas, si le loyer baisse de 4,5% (7 640 euros par an), le prix de vente sera inférieur à 200 000 euros.
Les taux de rendement et les loyers évoluent au fil du temps. Il est essentiel d'analyser ces évolutions par décennie pour mieux anticiper la rentabilité future du bien immobilier. Par exemple, entre 2010, 2020 et 2030, les taux de rendement et les loyers peuvent varier à la hausse ou à la baisse, influençant ainsi le prix de revente du bien.
Pour conclure :
La revalorisation du loyer et la revente d’un bien immobilier en LMNP de résidence services dépendent de plusieurs facteurs. Il est important de tous les prendre en compte afin d’optimiser son investissement locatif en bail commercial et préparer efficacement la revente de son bien immobilier.
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