Publié le :
27/3/2024
6 min
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) désigne un propriétaire bailleur qui met en location un ou plusieurs biens meublés. Ce choix est fréquemment privilégié par les propriétaires en raison des nombreux avantages qu'il offre, notamment en matière fiscale, permettant ainsi de préserver la rentabilité de la location meublée.
Le statut LMP devient particulièrement recommandé lorsqu'un investissement dans l'immobilier locatif est envisagé, il permet alors de vous offrir une perspective fiscale avantageuse tout en répondant aux besoins croissants du marché locatif meublé.
Comment passer au statut meublé (LMP) ? Dans quel cas est-il préférable au statut LMNP ?
Dans un premier temps, les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent dépasser 23 000 euros sur l’année civile. De plus, ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Si ces conditions ne sont pas remplies, vous ne pouvez pas obtenir le statut fiscal LMP. Cependant, vous devez vous déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Il n'est plus obligatoire d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés et au registre national des entreprises.
Aujourd’hui, il y a un devoir de notifier la création de l’activité sous 15 jours auprès du centre de Formalités des Entreprises (CFE) rattaché à la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI) à l'aide du formulaire P0i qui vous permettra d'obtenir un numéro SIRET. Par la suite, il vous suffira de déclarer les revenus locatifs à l'administration fiscale lors de votre déclaration d'impôts annuelle.
Dans le cadre d’un logement meublé, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 vous impose de respecter une liste de mobilier.
En effet, la réglementation en France qualifie de logement meublé « un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ».
Il doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants :
Selon le régime d'imposition sélectionné, en tant que loueur LMP vous avez la possibilité de déduire partiellement ou intégralement les charges de vos revenus. Vous pouvez également amortir tant le logement que le mobilier inclus dans celui-ci.
Le régime micro meublé permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Cet abattement forfaitaire équivaut à l’ensemble des intérêts d’emprunt et/ou charges que vous auriez à déduire par ailleurs.
Il s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année n-1 ou n-2 ne dépasse pas :
A l’inverse, si votre activité de location meublée est imposée selon le régime réel (recettes locatives>72600 euros), vous devez déposer une liasse n°2031 au SIE (service des impôts des entreprises). Si vous possédez un seul bien en location meublée, vous le déposez au SIE gérant la zone géographique de ce bien. Si vous avez plusieurs biens, alors vous le déposez au SIE lié soit à votre résidence principale, soit à votre logement meublé le plus important parmi tous vos biens.
Déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel peut être avantageux. Cette option fiscale vous offre la possibilité d'amortir votre investissement immobilier, incluant la valeur du logement, les coûts des travaux et l'achat d'ameublement. L'amortissement comptable, l'un des principaux avantages du statut LMP, vous permet de déduire des impôts la perte de valeur estimée de votre bien due à son usure au fil du temps, entraînant ainsi une réduction significative de vos impôts. En général, le logement va être amorti sur 30 ans, les travaux sur 20 ans et l’immobilier 5 ans.
Le régime réel vous autorise également à déduire toutes les dépenses liées à votre activité de LMP, telles que les charges de copropriété, les honoraires d'agence, les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition, la taxe foncière et les assurances. En optant pour le régime réel associé au statut LMP, vous pouvez amortir le coût d'acquisition de votre logement, élargissant ainsi les charges déductibles des impôts par rapport à une location vide. Après déduction de ces charges, le montant des recettes locatives imposables est généralement très bas, voire nul.
Le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC dépend de vos recettes annuelles et de votre statut.
Avoir un comptable est-il obligatoire en LMP ? Être accompagné par un cabinet comptable dans le cadre d’une location meublée est vivement conseillé.
En effet, dans le cadre d’un investissement LMP, vous serez amené à déclarer vos revenus comptablement pour ensuite les déclarer fiscalement, ce qui peut s’avérer complexe.
Dans le cadre du régime micro-BIC, vous n’avez pas d’obligation comptable pour calculer le montant de vos revenus imposables car le centre des impôts applique l’abattement lors de votre déclaration de revenus de manière automatique.
Cependant, pour votre location meublée en régime réel, il est obligatoire de tenir une comptabilité qui prend en compte vos dépenses et recettes annuelles et de produire :
Ainsi, l’expert-comptable que vous mandaterez vous communiquera chaque année ces documents et les aides à la déclaration, documents qui vous aideront dans votre déclaration d’impôt. Sous le régime réel, vous compléterez la déclaration 2031 qui s’accompagne d’annexes dont une liasse fiscale selon le régime réel choisi en lien avec la comptabilité.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) vous offre plusieurs avantages fiscaux :
D’une part, les charges liées à l'activité de location meublée peuvent être déduites de votre revenu imposable. Il peut s'agir de charges d'exploitation (frais de gestion, d'entretien, de réparation, etc.) ou de charges financières (intérêts d'emprunt, par exemple).
D’autre part, en cas de déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global (tous les revenus) de votre foyer fiscal, sans limitation de montant. Cela permet de réduire votre montant d’impôt sur le revenu.
Sous certaines conditions, les plus-values réalisées lors de la cession des biens loués en meublé sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En outre, lorsque vous êtes au statut LMP, vous êtes obligatoirement affilié au régime social des indépendants, ce qui vous offre une couverture sociale plus étendue.
De plus, vos biens loués en meublé à titre professionnel sont exclus de l'assiette de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
Ajoutons à cela que les loyers perçus dans le cadre de la location meublée sont en principe exonérés de TVA. Cependant, les services proposés en complément de la location (petit-déjeuner, ménage, etc.) peuvent être soumis à la TVA.
Bien que le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) présente de nombreux avantages fiscaux, il comporte également certains inconvénients dont vous devriez tenir compte.
Premièrement, les déficits générés par votre activité de location meublée sont imputables sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Toutefois, cette imputation peut augmenter le risque fiscal si vos revenus varient fortement d'une année à l'autre.
De plus, vous êtes obligatoirement soumis au paiement des cotisations sociales sur vos revenus locatifs en tant que loueur en meublé professionnel. Ces charges sociales représentent une charge importante et peuvent réduire la rentabilité de votre investissement.
Vous êtes également soumis aux impôts locaux, telles que la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Vous pouvez également être soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) si votre chiffre d'affaires hors taxes dépasse 500 000 euros. Toutefois, la location meublée est exonérée de CFE si elle est incluse dans votre habitation principale.
Enfin, il n'est pas possible d'investir en LMP via une Société Civile Immobilière (SCI). En revanche, il est possible d'investir via une Société à Responsabilité Limitée (SARL) soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS).
L’intérêt de passer du statut LMNP au statut LMP est d’assurer une meilleure sécurité en termes de fiscalité. En effet, le statut LMP permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que celle du LMNP, surtout vis-à-vis de l’imposition des revenus fonciers.
De ce fait, vous pouvez bénéficier d'une base imposable moins importante, ce qui permet de réduire les revenus fonciers et donc de diminuer les impôts.
Contrairement au LMNP, le LMP vous permet d'amortir 100% des biens acquis et pas seulement 80%. Cela implique que si le bien est revendu, vous pouvez déduire la totalité des amortissements réalisés pour l'acquisition du bien pendant sa période d'utilisation.
En passant au statut de LMP, vous pouvez déduire votre déficit foncier sans prendre en compte les frais et charges de la location. Cela permet d'améliorer votre trésorerie et de compenser les éventuelles pertes liées à l'activité de location.
Si les salaires de votre foyer fiscal deviennent inférieurs aux bénéfices perçus grâce à la location meublée, alors le statut de LMP s'impose automatiquement. Dans ce cas, vous devenez redevable des charges sociales et vous devez vous acquittez des cotisations sociales correspondantes.
Pour passer de LMNP à LMP, il est également possible de dépasser les seuils du LMNP, à savoir 23 000 euros de recettes annuelles ou 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal. Pour cela, il est possible d'augmenter les périodes de location pour augmenter vos revenus locatifs. Toutefois, il convient de noter que le passage au statut de LMP implique de respecter les obligations vues précédemment.
👉 Pour en savoir plus sur le statut de LMNP, consultez notre article.
Le choix entre le statut de loueur en meublé professionnel et celui de loueur en meublé non professionnel dépend de vos objectifs et de votre situation personnelle. Ce statut présente divers avantages, il peut être un outil intéressant pour la transmission de votre patrimoine avec la possibilité de réduire vos droits de succession.
Cependant, il faut tenir compte des inconvénients, le LMP oblige à respecter certaines conditions.
Avant de vous lancer dans un investissement en LMP, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel (par exemple un cabinet de gestion de patrimoine) qui pourra vous aider à prendre des décisions éclairées en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale et vous accompagner dans vos démarches.
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