Publié le :
22/3/2023
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L'univers de l'investissement locatif recèle diverses stratégies, et le choix du régime fiscal joue un rôle clé dans cette démarche. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), tout comme le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), peut être une option attrayante pour vous, investisseurs.
Il s'applique spécifiquement aux locations meublées et offre la flexibilité de basculer d'un statut à l'autre selon l'évolution de votre projet immobilier.
Les critères d'éligibilité au statut LMNP comportent des spécificités à respecter, mais une fois les critères remplis, ce régime vous ouvre la voie à des avantages fiscaux. Toutefois, la clé réside dans la compréhension de la manière dont le passage au statut de loueur en meublé peut vous être avantageux et comment faut-il choisir votre investissement en LMNP.
Le statut LMNP vous concerne surtout si vous êtes propriétaires de logements en résidences services, c’est-à-dire :
Les avantages du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distinguent notablement des dispositifs de défiscalisation, car il ne vous propose pas de réductions ou déductions d'impôts directes. Au lieu de cela, il vous offre la possibilité de générer des revenus provenant de la location de biens meublés, lesquels deviennent non imposables dans certaines conditions.
Contrairement à d'autres régimes fiscaux, le LMNP n'est pas limité à une zone géographique spécifique, vous offrant ainsi une flexibilité appréciable. De plus, le statut LMNP ne pose aucune contrainte en termes de plafond de ressources ou de loyer, à l'exception de Paris où des règles spécifiques peuvent s'appliquer.
Par ailleurs, le LMNP ancien présente des avantages supplémentaires, notamment des prix plus abordables et une prévisibilité des charges liées à l'investissement, favorisant ainsi la réalisation de plus-values sans attendre la fin du bail de location.
Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il faut bien entendu passer par la case des démarches administratives.
Ne vous inquiétez pas, celles-ci sont faciles et rapides. Vous pouvez exercer l’activité de LMNP en nom propre et donc vous n’avez pas besoin de créer une société de gestion immobilière.
Vous devez proposer un bien meublé à la location afin d’être enregistré comme LMNP. Votre logement doit satisfaire aux critères définis par la loi Alur, lesquels stipulent qu'un logement meublé doit être décent et équipé d'un mobilier en quantité et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement selon les normes de la vie quotidienne. Le décret n° 2015-981 en date du 31 juillet 2015 énumère également de manière exhaustive les meubles obligatoires.
L'enregistrement en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se réalise à l'aide d’un document : le formulaire p0i (cerfa 2031-2033), qui concerne toute déclaration de début d'activité. Par la suite, il vous suffira de réaliser le calcul pour déclarer les revenus locatifs à l'administration fiscale lors de votre déclaration d'impôts annuelle.
Ce statut en LMNP permet une grande flexibilité et ne vous engage pas dans le temps. Il vous permet également de disposer de votre bien comme vous le voulez.
De plus, vous pourrez récupérer votre logement pour votre usage personnel ou le revendre quand vous le voudrez. Il faudra cependant respecter les contraintes et restrictions du bail de location.
Un autre point sur lequel le statut LMNP est flexible : vous pouvez changer de régime fiscal tous les ans en fonction de l’évolution de vos revenus et de votre patrimoine immobilier.
Pour louer un bien en LMNP, il est obligatoire de passer par la gestion locative en faisant appel à un prestataire extérieur. Les avantages de cette délégation de la gestion locative sont :
Le contrat prend la forme d’un bail commercial entre vous et le gestionnaire pendant 9 à 12 ans. Si vous revendez votre logement meublé, le bail revient au nouvel acquéreur et celui-ci doit à son tour respecter les conditions du bail commercial.
Choisir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous confère le statut de commerçant, vous permettant ainsi la récupération de la TVA lors de l'achat d'un bien locatif neuf meublé. Cette Taxe sur la Valeur Ajoutée, équivalente à 20 % de l'investissement, est cependant soumise à des conditions. Par exemple, si vous achetez un bien à 100 000 euros, vous ne le paierez en réalité que 83 333 euros.
Le logement doit être situé dans une résidence offrant au moins quatre services tels que des pôles d’accueil, la fourniture de linge, une cafétéria ou un espace de restauration, etc.
Selon le régime d'imposition sélectionné, en tant que loueur LMNP vous avez la possibilité de déduire partiellement ou intégralement les charges de vos revenus. Vous pouvez également amortir tant le logement que le mobilier inclus dans celui-ci.
Le régime micro BIC, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Cet abattement forfaitaire équivaut à l’ensemble des intérêts d’emprunt et/ou charges que vous auriez à déduire par ailleurs.
Il s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année n-1 ou n-2 ne dépasse pas :
Si vous choisissez une location meublée de tourisme, cet abattement sera majoré de 21%.
A l’inverse, si votre activité de location meublée est imposée selon le régime réel (recettes locatives>72600 euros), vous devez déposer une liasse fiscale au SIE (service des impôts des entreprises). Si vous possédez un seul bien en location meublée, vous déposez la liasse au SIE en charge de la zone géographique de ce bien. Si vous avez plusieurs biens, alors vous la déposez au SIE lié soit à votre résidence principale, soit à votre logement meublé le plus important parmi tous vos biens.
Déclarer vos revenus fonciers sous le régime réel peut être avantageux. Cette option fiscale vous offre la possibilité d'amortir votre investissement immobilier, incluant la valeur du logement, les coûts des travaux et l'achat d'ameublement. L'amortissement comptable, l'un des principaux avantages du statut LMNP, vous permet de déduire des impôts la perte de valeur estimée de votre bien due à son usure au fil du temps. Cet amortissement entraine ainsi une réduction significative de vos impôts. En général, le logement va être amorti sur 30 ans, les travaux sur 20 ans et l’immobilier 5 ans.
Le régime réel vous autorise également à déduire toutes les dépenses liées à votre activité de LMNP, telles que les charges de copropriété, les honoraires d'agence, les intérêts d'emprunt, les frais d'acquisition, la taxe foncière et les assurances. En optant pour le régime réel associé au statut LMNP, vous pouvez amortir le coût d'acquisition de votre logement, élargissant ainsi les charges déductibles des impôts par rapport à une location vide. Après déduction de ces charges, le montant des recettes locatives imposables est généralement très bas, voire nul.
Une fois l’amortissement comptable du régime réel entièrement consommé, c’est le régime du micro meublé qui prend le relai.
Le statut LMNP est réservé aux particuliers et exclut les investisseurs immobiliers contrairement au LMP. En d'autres termes, il ne doit pas être exercé à titre professionnel, et l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) est proscrite.
De plus ce statut concerne les logements meublés à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire.
En tant que loueur en meublé, qu'il s'agisse d'une activité professionnelle ou non professionnelle, plusieurs démarches sont requises, telles que l'obtention d'un numéro SIRET. De plus, vous êtes tenu de payer la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon votre situation, il se peut que vous ayez également l'obligation de verser la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) ainsi que la TVA.
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vos recettes locatives sont plafonnées à 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal. En cas de dépassement de ces plafonds, vous serez requalifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et soumis à d'autres conditions fiscales.
Comme évoqué précédemment, dans le cadre d’un logement meublé, le décret n°2015-981 vous impose de respecter une liste de mobilier.
La liste de mobilier minimum pour une location en statut LMNP est la suivante :
Dans certains cas, notamment dans le cas d’un investissement dans une résidence de service (3ème âge, EHPAD, résidences étudiantes, etc.), vous devenez propriétaire bailleur. Dans ce contexte, un bail commercial encadre l’ensemble des modalités contractuelles : loyers, répartition des charges, mécanismes et formules de revalorisation des loyers, etc.
La durée des baux commerciaux va généralement de 9 à 12 ans. La gestion et les aléas locatifs (changement de locataires, loyers impayés, ...) sont donc des sujets opérationnels incombant à l’exploitant et non pas à vous, propriétaire, qui n’en subit alors pas l’impact ; la fiabilité et le sérieux du gestionnaire en sont la condition directe.
Par ailleurs, un investissement sous bail commercial permet d’obtenir un remboursement de la TVA dans le cadre d’une acquisition en VEFA.
En dehors du cadre du bail commercial, le principe est celui d’un bail meublé classique d’un an renouvelable.
Avoir un comptable est-il obligatoire en LMNP ?
Être accompagné par un cabinet comptable dans le cadre d’une location meublée est vivement conseillé. En effet, dans le cadre d’un investissement LMNP, vous serez amené à déclarer vos revenus comptablement pour ensuite les déclarer fiscalement, ce qui peut s’avérer complexe.
Dans le cade du régime micro-BIC, vous n’avez pas d’obligation comptable pour calculer le montant de vos revenus imposables car le centre des impôts applique l’abattement lors de votre déclaration de revenus de manière automatique.
Cependant, pour votre location meublée en régime réel, il est obligatoire de tenir une comptabilité qui prend en compte vos dépenses et recettes annuelles et de produire :
Ainsi, l’expert-comptable que vous mandaterez vous communiquera chaque année ces documents et les aides à la déclaration, documents qui vous aideront dans votre déclaration d’impôt.
Sous le régime réel, vous compléterez la déclaration 2031 qui s’accompagne d’annexes dont une liasse fiscale selon le régime réel choisi en lien avec la comptabilité.
Pour optimiser les avantages du statut LMNP et assurer la rentabilité de votre investissement, le choix de l'immobilier est crucial. Il vous est recommandé de prêter attention :
Optez pour un endroit attractif, comme une zone touristique ou près d'une université, pour garantir une rentabilité élevée. Analysez préalablement le marché locatif, en tenant compte de la démographie, des taux de vacances, et des indicateurs socio-économiques.
Informez vous sur les perspectives de loyers dans la région choisie.
Intégrez dans votre budget toutes les charges liées à l'investissement, telles que les travaux de rénovation, les assurances, la taxe foncière, etc.
Renseignez vous sur le gestionnaire responsable de l'acquisition. Si possible, examinez les livres de comptes pour évaluer la fiabilité de la société. Notez que les petites sociétés de gestion peuvent offrir une rentabilité supérieure, bien que les grands groupes puissent parfois inspirer davantage de confiance.
Construisez votre projet en fonction de vos objectifs, que ce soit la recherche d'un complément de revenu rapide ou la constitution d'un patrimoine immobilier. Chaque approche nécessite une stratégie d'investissement spécifique.
Pour les résidences de service, vous devriez considérer :
Le statut LMNP vous permet de bénéficier de revenus complémentaires non fiscalisés sur une longue période grâce à l'amortissement du bien sur le revenu généré par cette activité et de compléter vos revenus à la retraite.
Dans le choix de son investissement, il est nécessaire de prêter attention à tous les critères de sorte à ne pas faire d’erreur et de garantir la rentabilité de votre investissement. Il est aussi primordial d’assurer la comptabilité de votre investissement en LMNP, selon le régime choisi.
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