Publié le :
24/4/2024
3 minutes
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en bail commercial est un choix d’investissement immobilier attrayant pour de nombreux investisseurs. Ce type de location offre la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier solide tout en percevant des loyers stables et réguliers. Cependant pour que l’investissement soit pérenne, il est essentiel de choisir le bon secteur mais aussi le bon exploitant.
En comprenant les liés enjeux liés au bail commercial, aux travaux d'entretien, à la répartition des charges et à la qualité des services proposés aux locataires, les investisseurs comme vous, peuvent prendre des décisions éclairées et optimiser leur stratégie d'investissement.
Dans cet article, vous pourrez découvrir notre politique de gouvernance ainsi que les arguments la justifiant.
Dans le cadre de notre politique de gouvernance, nous avons choisi d'éloigner certains secteurs et typologies de résidences car ceux-ci présentent des risques. Parmi eux, figurent le tourisme et les résidences affaires. Cette décision est motivée par l‘enregistrement de taux de sinistre supérieur dans ces secteurs. Ceci s‘explique par leur exposition plus importante aux aléas et aux crises économiques.
En période de difficulté, par exemple, les déplacements et les voyages sont souvent les premiers postes de dépenses à être réduits.
Notre politique de gouvernance privilégie les secteurs où l'on observe des tensions entre l'offre et la demande. Cependant, nous sommes conscients que ces tensions peuvent évoluer en fonction des changements sociétaux et technologiques.
Concernant les résidences étudiantes, nous notons effectivement une tension actuelle entre l'offre et la demande.
Toutefois, lorsque nous nous projetons sur 20, 30 ou 40 ans, nous devons prendre en compte l'évolution de la société et l'impact potentiel de la normalisation de la visioconférence sur les modes d'études. En effet, la crise du Covid-19 en 2020 nous a montré ce nouveau mode travail. Même les enfants, de petites sections, ont suivi une partie de leur année scolaire en visioconférence.
Cette évolution technologique nous amène à nous interroger sur la nécessité, pour les étudiants de demain, d'être présents physiquement pour étudier. Bien que nous ne puissions pas répondre à cette question avec certitude, nous sommes conscients que les étudiants de 2020 ne seront probablement pas les mêmes que ceux de 2040, et que cela pourrait modifier le rapport entre l'offre et la demande de logements étudiants.
Par conséquent, bien que nous continuons à considérer les résidences étudiantes comme un secteur intéressant, nous faisons preuve d'une certaine vigilance vis à vis de l'évolution de ce marché et aux autres changements sociétaux qui pourraient l'affecter.
Nous retenons les résidences séniors non médicalisées et les résidences services médicalisées (EHPAD). Ce choix est motivé par le vieillissement de la population. Ces deux secteurs devraient connaître une demande croissante dans les années à venir, en raison de l'augmentation du nombre de personnes âgées et de leurs besoins en matière de logement et de services adaptés.
Notre politique de gouvernance accorde une attention particulière à la solidité des exploitants et à leur historique.
Nous étudions donc avec soin chaque exploitant, leur business model, leur solidité financière, le nombre de résidences qu'ils gèrent, les services proposés, ainsi que la différence de qualité en comparaison à d’autres.
Notre politique de gouvernance pour le LMNP en bail commercial prend également en compte la question des travaux et de l'entretien des résidences. En effet, il est essentiel de garantir une qualité optimale des logements proposés aux locataires, afin d'assurer la pérennité de l'investissement et la satisfaction des parties prenantes.
Dans cette perspective, nous veillons à ce que les exploitants sélectionnés soient en mesure de prendre en charge les travaux de rénovation nécessaires et l’entretien courant des résidences. Les propriétaires investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'un investissement locatif sécurisé, sans avoir à se soucier de la gestion courante des biens.
En ce qui concerne la durée du bail commercial, nous privilégions des durées longues, afin de garantir une stabilité locative aux investisseurs. Les baux commerciaux ont généralement une durée de 9 ans, avec une possibilité de renouvellement. Cette durée permet aux investisseurs de bénéficier d'un investissement locatif pérenne, tout en offrant une certaine flexibilité en cas de changement de stratégie d'investissement.
Nous faisons également attention à leur comportement pendant les baux et lors des renouvellements et renégociations. Notre objectif est de privilégier une démarche constructive et pérenne, en évitant les exploitants aux pratiques agressives face à des bailleurs qui sont dans des démarches long terme.
Sur les 110 exploitants étudiés, nous en avons retenu 6 qui à nos yeux, semblent répondre le mieux à tous ces critères.
Ces exploitants ont démontré leur solidité et leur fiabilité, et nous sommes convaincus qu'ils représentent les partenaires les plus sécurisés pour investir dans les résidences services.
Pour conclure :
En tant que cabinet de gestion de patrimoine, notre politique de gouvernance pour le LMNP en bail commercial repose sur une sélection rigoureuse des secteurs et des exploitants. Nous avons choisi d'éliminer certains secteurs présentant des risques et de privilégier les secteurs où l'on observe des tensions entre l'offre et la demande. Nous accordons également une attention particulière à la solidité des exploitants et à leur historique, en retenant seulement 6 exploitants sur les 110 étudiés.
Cette politique de gouvernance nous permet de maximiser les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel en bail commercial, tout en minimisant les risques pour nos clients investisseurs. En comprenant les enjeux de cette politique, les investisseurs peuvent prendre des décisions éclairées et optimiser leur stratégie d'investissement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les résidences services, consultez notre livre blanc sur le sujet.
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