Publié le :
21/4/2024
3 minutes
L'investissement immobilier est une pratique courante dans la culture française, la pierre étant perçue comme une valeur sûre. L’investissement dans le locatif en est une forme particulièrement appréciée. Parmi les différentes options d'investissement locatif, on retrouve l'investissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en bail commercial, qui consiste à louer un bien immobilier meublé dans une résidence de services.
Décrié par certains, mais plébiscité par d'autres, le LMNP en bail commercial présente des spécificités qu'il convient de bien connaître avant de se lancer. En effet, ce type d'investissement comporte des avantages et des inconvénients qu'il est important de prendre en compte pour réussir son projet.
Dans le cadre de la location meublée en résidence services, le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire du bien en LMNP ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) à l'exploitant de la résidence. Ce document fixe le cadre juridique du bail LMNP et sa durée. Il précise le montant du loyer, les modalités de règlement, la réévaluation de celui-ci, ainsi que la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.
Dans cet article, nous allons passer en revue les spécificités du LMNP en bail commercial pour vous aider à y voir plus clair et à bien réussir votre investissement locatif.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) constitue une solution pour les investisseurs. En effet, il vous permet de générer des revenus provenant de la location de biens meublés.
Pour être éligible au statut LMNP, il faut cependant respecter certaines conditions :
Ce statut présente divers avantages, comme la facilité à passer en LMNP, la flexibilité du statut, des avantages fiscaux…
Vous pouvez avec ce statut investir dans un bail commercial, en logements de résidence gérée sénior par exemple.
👉 Pour en savoir plus sur le statut LMNP, voici notre article.
Le bail commercial LMNP permet aux investisseurs, de bénéficier de nombreux avantages surtout en termes de gestion et de rentabilité.
> Premièrement, la gestion de votre bien immobilier est facilitée en étant confiée à un exploitant professionnel qui se chargera de trouver les locataires, d’entretenir la résidence, de percevoir les loyers et de gérer les éventuelles difficultés. Ainsi, vous disposerez d'une source de revenus locatifs réguliers sans devoir vous soucier des aspects pratiques de la gestion locative.
> Ensuite, les loyers sont fixes et réguliers, offrant une meilleure visibilité sur les revenus locatifs et une meilleure maîtrise des dépenses et des charges. En général, les loyers sont payés mensuellement ou trimestriellement. Ils sont d’ailleurs généralement révisés chaque année selon des indices qui dépendent des secteurs et des exploitants (peuvent être favorables ou peu favorables dans certains cas).
> De plus, lorsque vous êtes LMNP en résidence de services, l’exploitant doit verser directement la cotisation foncière des entreprises (CFE). En tant que propriétaire bailleur vous êtes donc exonérés de CFE, ce qui représente une économie non négligeable.
> Autre avantage : il est possible pour vous de récupérer la TVA sur le prix d'achat du bien immobilier neuf sous certaines conditions. Ainsi, cela permet de réduire le coût d'acquisition du bien et d'améliorer la rentabilité de votre investissement.
> Enfin, en cas de revente du bien immobilier, vous pouvez conserver l’avantage de la récupération de la TVA. Les conditions sont que le bien doit être détenu pendant 20 ans ou cédé à un assujetti à TVA et les services para-hôteliers maintenus pendant cette période. Cela peut être un avantage pour ceux qui souhaitent se séparer de leur bien immobilier tout en préservant leur investissement locatif.
Comme mentionné précédemment, vous pouvez investir dans différents types de résidences gérées.
Prenons un exemple, celui de la résidence étudiante.
Le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence étudiante garantit généralement un loyer régulier, que le logement soit occupé ou non.
Ainsi, cela vous assure une certaine sécurité financière.
L'exploitant de la résidence se charge de la gestion locative. Cela inclut la recherche de locataires, la collecte des loyers, l'entretien courant, etc. Cela vous libère de ces contraintes en tant qu’investisseur.
Les résidences étudiantes sont généralement situées dans des villes universitaires où la demande locative est forte. De plus, l'exploitant de la résidence a pour mission de remplir les logements.Cependant comme pour tout investissement, celui-ci peut comporter des risques.
Le prix d'achat d'un logement en résidence étudiante est généralement inférieur à celui d'un bien immobilier classique.
La demande pour les logements étudiants est généralement constante, voire en augmentation, en raison de la croissance continue du nombre d'étudiants.
A l’inverse, investir en bail commercial en LMNP peut révéler quelques défauts qu'il convient de prendre en compte avant de se lancer dans ce type d'investissement.
Le bail commercial fixe le loyer qui vous est versé par le preneur à bail. Ce loyer n’est pas gelé et se voit évoluer dans le temps. Il peut connaître une revalorisation par l’indexation des loyers dépendamment d’indices définis par la législation.
Cependant, l’indexation des loyers des baux commerciaux en résidence de services n’est pas corrélée à l’évolution du marché. En réponse à la crise Covid et à l’inflation, certains indices ont augmenté et sont aujourd’hui décorrélés de l’évolution des tarifs. Cela pourrait représenter un risque dans le cas où vous souhaiteriez revendre votre bien dans un contexte de marché immobilier défavorable.
Ensuite, le risque de faillite de l'exploitant est un inconvénient majeur du bail commercial LMNP. En effet, en cas de défaillance de l'exploitant, vous risquez de vous retrouver sans locataire et sans revenus locatifs, et donc de mettre en péril votre investissement. Ce risque varie selon le secteur, l’exposition à des crises et la qualité de l’exploitant. Il est donc important de bien choisir l'exploitant et de s'assurer de sa solvabilité avant de signer le bail commercial.
De plus, il est risqué de sortir du bail commercial avant son terme. En effet, le bail commercial LMNP est un engagement de longue durée, généralement d'au moins 9 ans. Il y a possibilité de le résilier tous les trois ans : « bail 3 6 9 ». La sortie du bail commercial avant la fin du contrat engendre une perte de revenus et une exposition au remboursement de la TVA. Il est donc important de bien réfléchir à son engagement avant de signer.
Comme pour tout autre résidence services, la déclaration des revenus locatifs en LMNP se fait auprès de l’administration fiscale en même temps que votre déclaration de revenus.
Vous devez déclarer les revenus que vous percevez dans la catégorie des revenus fonciers. Selon votre régime d’imposition, la case 5ND de la déclaration n°2042-C-PRO ou la déclaration n°2031 est à remplir.
Compte tenu de certains scandales qui ont impliqué certains exploitants en résidence de services comme Orpea (EHPAD) par exemple, il est primordial de choisir un exploitant fiable.
Un exploitant solide financièrement et ayant bonne réputation est plus susceptible de garantir une rentabilité locative et une bonne qualité de services pour les locataires.
Ce scandale rappelle l’importance d’effectuer des recherches approfondies sur l’exploitant avant de s’engager dans un bail commercial en LMNP.
Au niveau des éléments à prendre en compte, il convient de vous assurer que les engagements de location pris par l'exploitant sont cohérents par rapport à la réalité économique. Il est nécessaire de bien étudier le marché et de vérifier que les prévisions de loyers et de taux d'occupation sont réalistes. Il convient également de vérifier les références de l'exploitant et de s'assurer qu'il a une bonne réputation dans le secteur.
Ensuite, il est important d'engager un exploitant expérimenté dans le domaine, qui dispose des moyens financiers nécessaires pour développer l'activité et pour faire face aux potentiels imprévus. Il est également important de vérifier que l'exploitant dispose d'une équipe compétente et expérimentée pour gérer la résidence.
Enfin, il est important de bien lire le bail commercial et de vérifier les clauses relatives à la répartition des charges entre l’exploitant et vous-même. Il convient également de vérifier les conditions de résiliation du bail et les éventuelles pénalités en cas de résiliation anticipée.
Pour conclure :
En conclusion, l'investissement en LMNP en bail commercial offre de nombreux avantages pour vous, investisseurs en quête de revenus complémentaires et d'une fiscalité avantageuse.
Cependant, il est crucial de bien comprendre les particularités de ce type d'investissement et de sélectionner un exploitant fiable et expérimenté.
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