Publié le :
11/4/2024
3 minutes
Dans le monde financier en constante évolution, l'immobilier demeure un pilier de stabilité et de croissance. Si investir dans la pierre est déjà synonyme de sécurité, la question cruciale se pose : opter pour le neuf ou l'ancien ? Vous vous trouvez à la croisée des chemins, envisageant un investissement locatif, et vous vous demandez pourquoi investir dans l’immobilier l'ancien pourrait bien rivaliser avec l’immobilier neuf. Pourquoi choisir d’investir dans l'immobilier ancien peut non seulement être une solution abordable mais aussi offrir une multitude d'avantages, faisant de cette option un choix judicieux et rentable ?
Investir dans l'immobilier ancien ne se limite pas à la simple acquisition d'un bien existant ; cela représente une stratégie éclairée qui peut se révéler plus avantageuse que d'opter pour le neuf.
Découvrons ensemble pourquoi l'immobilier ancien se positionne comme l'une des solutions les plus abordables et attractives pour vous, investisseurs.
Investir dans l’ancien présente divers avantages, le premier étant que l’immobilier ancien offre une diversité de biens sur le marché. Si vous effectuez une recherche sur un site d’annonces immobilières vous verrez que l’ancien est plus abondant que le neuf.
De plus, les biens anciens sont déjà construits et donc disponibles plus rapidement. Vous n’attendrez pas pour leur construction. Un autre point important est le prix d’achat des biens immobiliers anciens, bien inférieurs aux neufs. Cela vous permet de réaliser une économie considérable, on estime la décote entre 10 et 20% du bien neuf.
Investir dans l’immobilier ancien est plus pertinent écologiquement parlant que le neuf. Pour vous faciliter l’investissement dans l’ancien, vous pouvez demander un prêt à taux zéro : éco-PTZ. Il est réservé aux propriétaires occupants mais peut être aussi sollicité par les propriétaires bailleurs. Ce prêt permet de réaliser des travaux d’isolation, d’installation d’équipements, d’améliorer la performance énergétique, de réhabiliter un système d’assainissement non collectif. Son montant peut atteindre 30 000 euros et peut être remboursé sur une durée maximale de 15 ans et sans intérêts.
L’immobilier ancien est souvent situé en centre-ville ou dans des quartiers historiques proches des écoles, des magasins, etc. C’est un atout majeur pour attirer des locataires ou des acheteurs et augmenter la valeur du bien.
Le charme distinctif des propriétés anciennes, lié à leur esthétique historique ou architecturale peut, lui aussi, constituer un élément attractif pour les locataires et les acheteurs.
Les propriétés anciennes sont souvent associées à des charges moins élevées, que ce soit en termes de copropriété ou de dépenses d'entretien, améliorant ainsi la rentabilité nette de votre investissement.
Enfin, la valorisation rapide des biens anciens sur le marché peut conduire à une plus-value immobilière significative, vous offrant la possibilité de réaliser des gains lors de la revente du bien.
La réalisation de travaux de rénovation sur des biens anciens s'avère être une stratégie judicieuse pour réduire vos impôts grâce à l'immobilier ancien. En optant pour le régime réel en location vide, il est possible de réaliser des travaux déductibles de vos revenus fonciers. Le déficit foncier ainsi généré peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 €, à condition de louer le bien pendant au moins 3 ans.
L’Anah (Agence nationale de l’habitat) propose différentes aides pour la rénovation de logements anciens. Vous pourrez aussi peut être bénéficier de la TVA à 5,5% en rénovation si vous y êtes éligible et respectez les conditions. Celle-ci est appliquée sur la facture des travaux réalisés par un professionnel.
La Loi Malraux, axée sur la préservation du patrimoine, facilite également les travaux de rénovation, sous certaines conditions. Elle vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour votre bien locatif ancien. En effet, ce dispositif vous propose une réduction d’impôt de 22 ou 30% du montant des travaux. Vous devrez respecter ces conditions :
De même, le dispositif Cosse qui a évolué pour devenir le dispositif Loc’Avantages depuis le 1er mars 2022 est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
La loi Cosse offrait un abattement sur les loyers perçus, variable selon les zones tendues (pouvant aller jusqu’à 85%). Elle vous permettait aussi d’avoir une garantie de paiement des loyers grâce à l’intermédiation locative ainsi que la délégation et la sécurisation de la gestion locative. Les conditions étaient de louer le bien non meublé à une personne en faisant sa résidence principale. D’autres conditions étaient inscrites comme un haut niveau de performance énergétique, une convention passée avec l’Anah et un engagement de respect des conditions de loyer et des ressources du locataire.
Cependant, pour les conventions signées depuis le 1er mars 2022, vous dépendrez du dispositif Loc’Avantages. Ce qui change c’est que la réduction fiscale s’applique sur 3 paliers de loyers. Vous choisissez un plafond qui est défini par zone et vous recevrez un avantage fiscal dépendant du palier. Plus le loyer est faible, avec une grosse décote, plus vous bénéficierez d’une réduction d’impôt avantageuse. Les conditions sont que le loyer doit être bas. Vous devez vous engager à louer votre bien conventionné par l’Anah avec le niveau de performance énergétique minimal pendant au moins 6 ans. Doivent être également pris en compte les revenus du locataire.
Attention, ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs.
La Loi Pinel ancien ou dispositif Denormandie est conditionnée à la réhabilitation du logement vers un état proche du neuf. Ces avantages incluent une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% selon la durée de location. Les conditions sont que vous vous engagez à le louer pour une durée de 6 à 12 ans et que le logement doit être la résidence principale du locataire. Il y a également des conditions en termes de plafonnement de loyers et des revenus du locataire.
Vous pouvez également investir dans un bien immobilier ancien grâce à la Loi Monuments Historiques, favorisant la rénovation tout en vous permettant une réduction d'impôts intéressante puisque cela peut aller jusqu’à 100% du montant des travaux et sans limite de montant. Les seules conditions ici sont d’acheter un bien classé Monument Historique et de le louer pour au moins 3 ans. Le preneur peut l’occuper comme résidence principale ou comme résidence secondaire.
Pour ceux qui choisissent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour des biens anciens meublés, des avantages fiscaux, tels que l'amortissement du bien, peuvent être obtenus.
En investissant dans une résidence de services, vous bénéficierez à l’achat d’une décote de 20 à 30% par rapport au neuf et vous pourrez alors profiter du régime d’imposition de loueur en meublé, le loyer n’est pas imposable. Si vous percevez moins de 32 900 euros de revenus à l’année, vous serez sous le régime du micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50% mais pas de déductibilité des charges. Si vous optez pour le régime réel (vous percevez plus de 32 900 euros), vous pourrez imputer toutes vos charges et amortir votre investissement.
Investir dans l'immobilier ancien vous offre une stratégie solide pour constituer et transmettre un patrimoine, notamment grâce aux revenus locatifs réguliers. De même, opter pour un logement en immobilier de services vous permet d’avoir une source de revenus non imposée et contribue ainsi à l’optimisation de la rentabilité de votre investissement.
L'immobilier ancien se révèle également être un outil efficace pour préparer votre retraite. En investissant dans des biens immobiliers anciens, vous pouvez créer un portefeuille diversifié et sécurisé, générant des revenus stables qui peuvent compléter vos revenus de retraite.
La transmission du patrimoine est une préoccupation majeure pour beaucoup. À travers une Société Civile Immobilière (SCI), par exemple, il est possible de structurer la détention de votre bien. Cela facilite ainsi la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier aux descendants. La SCI offre une flexibilité dans la répartition des parts entre les membres de votre famille, facilitant également la succession.
Par ailleurs, la donation du vivant constitue une autre option intéressante pour transmettre votre bien immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Cette démarche permet de préparer la transmission du patrimoine de manière anticipée, tout en limitant les droits de succession et en favorisant une transmission plus fluide aux générations futures.
Investir dans l'immobilier ancien comporte quand même quelques inconvénients à considérer avant de vous lancer. Tout d'abord, il existe le risque de découvrir des vices cachés dans une propriété ancienne, ce qui peut engendrer des coûts imprévus liés à des réparations ou des travaux de rénovation. En effet, cela implique souvent des équipements vétustes.
Ajoutons à cela la grande consommation d’énergie causée par une moins bonne isolation thermique. Les logements anciens consomment jusqu’à deux fois plus que les biens neufs. Encore une fois, ils nécessiteront d’investissements supplémentaires pour améliorer leur efficacité énergétique, ce qui peut entraîner des coûts importants.
Les biens immobiliers anciens sont aussi souvent considérés comme moins sécurisés avec moins de garanties juridiques sur le long terme par rapport à des constructions plus récentes.
L’état de la propriété, parfois difficile à évaluer, introduit une dose d’incertitude supplémentaire dans votre processus d’investissement.
De plus, la nécessité d'effectuer des travaux de rénovation pour maintenir ou moderniser la propriété peut impacter la rentabilité de votre investissement.
Enfin, les frais de notaire sont souvent plus élevés lors de l'achat d'un bien immobilier ancien (7 à 8% du prix du bien), représentant un coût supplémentaire à prendre en compte lors de votre investissement.
Pour réussir votre investissement dans l'immobilier ancien, plusieurs étapes clés doivent être prises en considération.
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Tout d'abord, il est essentiel de choisir le type de bien, en optant entre meublé et non meublé. Il y a plus de logements vides sur le marché que de meublés et leur loyer est moins élevé. Ceci exercera une influence sur la rentabilité. Notez aussi que les locataires ont plus tendance à rester en logement vide et donc les risques de vacance locative sont moins importants. En bien meublé vous pouvez proposer de la location saisonnière pour avoir un bon rendement locatif. Consultez également notre article sur le passage au statut LMNP.
Dans un second temps, le choix de la superficie du bien est également crucial, en tenant compte des besoins du marché local et des attentes des futurs locataires. Les petites surfaces ont la cote mais leur prix à l’achat est plus élevé que les grands appartements. Les studios (destinés aux étudiants) sont plus faciles à louer mais les locataires n’ont pas tendance à y rester et à bien entretenir le logement.
Si vous cherchez à ce que les locataires restent plus longtemps, privilégiez les grandes superficies (destinées aux familles par exemple), vous pourrez aussi proposer le bien à la collocation et cela pourrait mener à un bon rendement locatif.
Pour sécuriser votre investissement locatif dans l’ancien, vous pouvez aussi viser des couples de jeunes actifs en faisant un bon compromis : un deux ou trois pièces.
Ensuite, le choix de l'emplacement revêt une importance capitale, car il influera sur la demande locative et la valorisation future du bien. Il est préférable de choisir le bon emplacement en fonction de votre cible : proche des transports en commun, des écoles, lycées, universités, supermarchés…
Le prix du loyer est aussi à ne pas négliger. Si vous décidez de fixer un loyer élevé, vous risquez de ne pas trouver preneur. Comparez les prix des biens similaires pour vous donner une idée. Lors de la rédaction du bail de location, vous pouvez insérer une clause de révision annuelle du loyer.H3 S’assurer une pérennité dans l’ancien
Pour optimiser la fiscalité de l'investissement, que vous soyez en LMNP, LMP ou que vous louez vide, il est recommandé de choisir le régime réel ou micro foncier, permettant de déduire les charges et les frais de travaux et ainsi d'optimiser la rentabilité du bien. Il semble être adapté pour un projet d’investissement immobilier locatif dans l’ancien.
La garantie de rentabilité peut être renforcée en souscrivant à une assurance adaptée. Cette assurance peut inclure la protection contre les loyers impayés, vous offrant une sécurité financière face à d'éventuels défauts de paiement des locataires.
Par ailleurs, la démarche écologique peut être intégrée en sollicitant un éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) comme évoqué précédemment, pour financer les travaux de rénovation énergétique. Cette démarche favorise ainsi une approche durable et respectueuse de l'environnement.
Enfin, la délégation de la gestion locative à des professionnels peut simplifier le processus, vous assurant une gestion efficace et vous libérant des contraintes administratives quotidiennes.H2 Immobilier ancien vs Immobilier neuf, comment choisir ?
Lorsqu'il s'agit de choisir entre un bien immobilier ancien et un bien neuf, plusieurs éléments doivent être pris en compte.
Du point de vue de la fiscalité, un logement neuf présente généralement des avantages, bénéficiant de dispositifs fiscaux plus avantageux.
De plus, les frais de réparation et d'entretien à court terme sont moindres pour un logement neuf, offrant ainsi une tranquillité financière immédiate.
Cependant, l'achat d'un bien immobilier ancien est souvent plus abordable, ce qui peut être un atout significatif.
De plus, la concrétisation du projet est plus rapide, évitant les délais de construction associés aux biens neufs.
Bien que des aides à l'acquisition existent dans les deux cas, elles peuvent être plus incitatives pour les investissements dans le neuf.En fin de compte, le choix entre l'immobilier ancien et neuf dépend de plusieurs facteurs personnels tels que le budget, la situation, les besoins et les projets futurs. Il est essentiel d'évaluer attentivement ces éléments pour prendre une décision éclairée sachant qu’il y a des avantages et des inconvénients dans les deux cas.
Investir dans l'immobilier ancien se présente comme une stratégie judicieuse et polyvalente, offrant une diversité de biens sur le marché et une multitude d’avantages. La disponibilité rapide des biens, les prix d'achat attractifs, les avantages écologiques, la localisation stratégique, le charme des propriétés anciennes, et les possibilités de réduction d'impôts font de cette option une solution rentable.
Cependant, il est essentiel de considérer les inconvénients pour assurer votre rentabilité. De même pour garantir l’efficience de votre investissement, il est recommandé de prendre le temps de bien suivre les étapes clés. En fin de compte, investir dans un bien ancien vous offre la possibilité de constituer et transmettre un patrimoine solide tout en participant à la croissance du marché immobilier.
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