Publié le :
20/3/2023
6min
Pour la majorité des français, un patrimoine repose souvent sur la constitution d’un patrimoine immobilier. En effet, il s’agit d’une classe d’actif perçue comme une valeur sécurisée à la différence d’autres classes d’actifs (comme les actions par exemple, dont la volatilité est plus importante).
Toutefois, on oublie trop souvent et facilement, que toute classe d’actif, y compris l’immobilier, connaît des phases cycliques (majoritairement de hausse, mais occasionnellement de baisse également).
On peut par exemple citer la baisse conséquente des années 90 partout en France, qui en est une belle illustration. De cette expérience on peut retenir qu’une phase de hausse suit bien souvent une phase de baisse, et ainsi de suite (nous en parlons d’ailleurs plus longuement dans notre article “investir en temps de crise”). Cela ne vient que renforcer l’idée que l’immobilier est un investissement de long terme.
Dans cet article, nous traiterons de l’investissement immobilier locatif, qui doit reposer sur d’autres critères que ceux que nous avons tendance à retenir pour une résidence principale, à savoir des critères affectifs.
Car sécuriser l’ensemble de ces aspects dans le cadre d’un investissement immobilier implique de maîtriser l’ensemble des outils, des leviers et des réglementaires y afférant.
Ainsi, l'article qui va suivre présente les principales ficelles pour bâtir un patrimoine immobilier :
Comme évoqué un peu plus haut, à la différence d’autres classes d’actifs (actions et obligations notamment), l’investissement immobilier est non seulement à considérer comme un investissement de long terme, mais permet surtout de mobiliser plusieurs leviers qui permettront in fine de démultiplier votre potentiel.
Ces leviers sont des solutions, mécanismes et outils permettant de multiplier une force à partir d’un appui. On peut citer un certain nombre de leviers qui peuvent entrer en jeu dans le cadre d’un investissement immobilier :
→ Le levier financier ;
→ Le levier fiscal ;
→ Le levier comptable ; et
→ Le levier locatif.
Commençons par le levier financier. En sollicitant un prêt immobilier auprès d’une banque, vous empruntez une somme d’argent que vous ne détenez pas forcément au moment de votre acquisition immobilière. A travers le crédit, vous utilisez un levier majeur pour créer du patrimoine à moindre effort : le levier financier.
On pourrait légitimement se demander pourquoi certains parlent de levier et de gains, là où d’autres évoquent coûts et dépenses ? L’équation globale consiste à générer une création / un patrimoine qui - au global - sera plus important que le coût du crédit et des intérêts.
Utilisé correctement, le levier financier est un levier d’enrichissement et de sécurisation pour les raisons suivantes :
→ d’enrichissement car le coût des intérêts - indépendamment du taux - diminue dans le temps, là où dans le même temps, les intérêts d’une épargne eux, s’accumulent ;
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→ de sécurisation car la dette (passif) est adossée à une assurance emprunteur permettant de sécuriser des aléas de la vie, en transformant le cas échéant le passif en actif.
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Le deuxième levier que l’on peut citer, est le levier fiscal. Le levier fiscal est un mécanisme qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement immobilier.
En effet, en France, nous bénéficions d’une politique du logement qui est souvent soutenue par des mesures fiscales incitatives, visant à répondre à diverses thématiques : l’accès au logement, la rénovation énergétique, la restauration de patrimoine historique, ou en encore l’encadrement des prix des logements et des loyers.
Concrètement, cela signifie que ces différentes mesures se traduisent par la création de dispositifs immobiliers spécifiques, et principalement par des avantages fiscaux pour les particuliers, sous forme de déduction ou de réduction d’impôts. On peut citer par exemple le dispositif le plus connu de tous : la loi Pinel, ou encore le Malraux, le Monument Historique…
En utilisant ces dispositifs, les particuliers ont donc la possibilité de réorienter tout ou partie de leur impôt pour servir - directement ou indirectement - les différentes thématiques citées ci-dessus.
Là où certains dispositifs permettent de construire un patrimoine immobilier en reventilant tout ou partie de leur impôt actuel / immédiat, d’autres permettent de neutraliser, de limiter, voire de différer une fiscalité future.
Par exemple, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) utilise la technique de l’amortissement comptable pour neutraliser totalement ou réduire au maximum la fiscalité des loyers provenant de l’investissement. En résumé, les loyers perçus sont tout simplement libres de toute fiscalité.
En utilisant ce levier, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux en différant le paiement des impôts, ce qui contribue à la création et à la préservation du patrimoine immobilier.
Enfin, même s’il parait évident est le plus “connu”, il est nécessaire de citer le levier locatif.
Globalement, la participation du locataire à l’effort viendra compléter l’effort mensuel du propriétaire - notamment concernant le remboursement du / des prêts associés à l’acquisition du bien loué, contrairement à la résidence principale ou résidence secondaire ou l’effort est porté seul par le propriétaire.
Maintenant que l’on sait pourquoi investir, et que l’on a toutes les cartes en mains pour comprendre la pertinence d’un investissement immobilier, la question que l’on peut se poser est : combien investir ?
Quand on est jeune, on aspire avant tout à acquérir sa résidence principale parce que l’on souhaite être « chez soi ». Cette volonté se comprend naturellement, mais elle doit être mise en perspective de la préparation de ses autres objectifs de vie : avant d’acquérir sa résidence principale, il faut être conscient des contraintes que cela induit, notamment les contraintes bancaires et règlementaires qui encadrent l’octroi du crédit.
Au-delà de la règle de l’endettement évoquée précédemment, l’équilibre patrimonial global (immobilier, financier…) doit également être pris en compte. En ce sens, la question du poids de la résidence principale dans un patrimoine doit se poser : est-ce que le confort d’aujourd’hui doit se faire au détriment de la préparation de votre avenir et de vos objectifs de vie ?
La réponse à cette question est primordiale à ce stade, car elle permettra de mettre en perspective les contraintes et les avantages liés à l’acquisition de sa résidence principale. En effet, une réflexion approfondie sur la question permet de prendre une décision éclairée et de déterminer si cette acquisition ne viendra pas entraver vos potentiels projets d’investissements, et donc l’accomplissement de vos objectifs.
A ce niveau, une fois que l’on sait pourquoi on investit, et combien investir, la question suivante à se poser est : comment investir.
En effet, investir dans un bien immobilier peut s’effectuer de plusieurs façons. Par exemple, il est possible d’acquérir un bien en direct - en tant que personne physique - ou à travers une société - en tant que personne morale. On entend souvent que le deuxième choix est plus pertinent lorsque l’on fait un investissement locatif.
Mais comme toujours, il ne s’agit pas ici d’une règle universelle. Comme évoqué précédemment, la mise en perspective de votre situation et de vos objectifs est clé pour trancher cette question.
Acquérir un bien via une société, et faire le choix de monter cette dernière conditionnera notamment la fiscalité afférente pendant l’opération comme à la sortie. Si nous prenons l’exemple d’une société civile immobilière (SCI), celle-ci peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou bien à l’impôt des sociétés (IS). Dans les deux cas, le choix comporte des avantages et des inconvénients.
Toutefois, il est important de garder en tête que le choix de retenir un schéma capitalistique vs. faire une acquisition en direct, permet de mettre en place un levier supplémentaire - toujours à condition d’être utilisé avec prudence et d’être totalement maîtrisé.
En ce sens, il est important de se faire accompagner par des professionnels pour d’une part faire les bons choix en termes de mode d’acquisition dans un premier temps (à travers une société ou en direct), puis en termes de fiscalité dépendant du mode d’acquisition dans un second temps.
Enfin, la question finale à se poser est : où investir. Car le lieu où le bien se situe constitue bien évidemment un élément déterminant pour la réussite de l’opération. Afin de déterminer son choix, il convient avant tout de bien garder en tête la règle des 3E :
De ces critères, nous pouvons déterminer deux grandes catégories de zones :
En général et comme on peut s’en douter, on constate que là où l’immobilier est prisé, les prix sont naturellement plus élevés.
Comme pour tout projet majeur dans une vie, la construction d’un patrimoine, et notamment la constitution d’un patrimoine immobilier, nécessite d’être entouré d’acteurs spécialisés. Ces derniers peuvent vous aiguiller, vous guider, vous rassurer, et surtout vous accompagner dans cette étape majeure de la constitution de votre patrimoine.
Pour bâtir un patrimoine immobilier, il est souvent préférable, voire indispensable de recourir au levier financier comme cité précédemment. Dans cette perspective, les relations que vous entretenez avec votre banque peuvent s’avérer utiles dans l’octroi d’un prêt. Pour bénéficier d’une vision plus large, il peut être également judicieux de mandater un courtier - dont la connaissance du marché bancaire est fine - pour trouver le financement idoine à condition que ce dernier bénéficie d’un réseau important.
Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le notaire a notamment pour rôle d’entériner et de sécuriser les transactions. Il a un véritable rôle de conseil. Il est recommandé d’être assisté d’un notaire « acquéreur » quand bien même le vendeur aurait choisi son notaire « vendeur ».
Par ailleurs, vous ayant représenté dans le cadre d’une acquisition immobilière, il peut également vous conseiller sur d’autres thématiques primordiales dans le cadre de la vie d’un patrimoine, par exemple sur la protection et la transmission de ce dernier.
Il est le conseiller et partenaire du chef d’entreprise. Sa principale mission est la tenue de la comptabilité, la révision comptable, l’établissement des comptes annuels et la réalisation des déclarations fiscales et sociales. De plus, son recul et avis plus global, au-delà des chiffres seront toujours appréciés. Par ailleurs, il a également un rôle important dans le cadre du statut LMNP ou des SCI à l’IS où son intervention est souhaitée pour assurer la comptabilité des biens acquis et mis en location.
L’avocat permet notamment de sécuriser les montages juridiques et fiscaux complexes. Sa spécialisation pourra vous apporter une valeur ajoutée sur les schémas capitalistiques retenus ou les thématiques patrimoniales de transmission.
Le cabinet de gestion de patrimoine assure souvent un rôle de chef d’orchestre en rassemblant les différents acteurs précités grâce à sa vision transversale et globale. Comme les acteurs ci-dessus, si ce n’est plus, le CGP sera le partenaire de la stratégie patrimoniale de long terme qui activera ou rassemblera les différentes expertises au bon moment. Dans ce contexte, le choix de votre conseiller en gestion de patrimoine est important et se matérialisera par sa démarche et sa qualité de conseil.
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