Publié le :
24/4/2024
3 minutes
L'investissement locatif en résidence services est de plus en plus populaire auprès des investisseurs immobiliers en quête de rendements attractifs et de sécurité.
Ce type d’investissement consiste à acquérir un bien immobilier au sein d’une résidence services comme une résidence étudiante, une résidence d’affaire, une résidence de tourisme ou encore une résidence pour personnes âgées et à le louer à un exploitant professionnel. C’est ce même exploitant qui aura la charge de la gestion locative.
Cependant, avant de se lancer dans ce type d'investissement, il est important de comprendre les codes du bail commercial en résidence services et l'indice de revalorisation, deux notions clés qui peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de l'investissement.
Comprendre les spécificités du bail commercial en résidence services et l'indice de revalorisation et son impact sur la révision du loyer est essentiel pour optimiser la gestion de son investissement locatif et éviter les pièges éventuels.
Cet article a pour objectif d'éclaircir les notions propres au bail commercial afin d’aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées et à maximiser leur rendement locatif.
Le bail commercial en résidence services est un contrat de location spécifique qui lie un propriétaire bailleur du bien immobilier en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) à un exploitant au sein d'une résidence avec services.
Ce type de bail est utilisé dans les résidences pour étudiants, les résidences d’affaire, les résidences pour seniors ou encore les résidences de tourisme.
Ce document fixe le cadre juridique du bail LMNP et sa durée minimum. Il définit les droits et obligations de chaque partie. Il précise également le montant du loyer, les modalités de règlement, la réévaluation du loyer, ainsi que la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire.
Comprendre les spécificités du bail commercial en résidence services et l'indice de revalorisation est donc essentiel pour toute personne souhaitant se lancer dans ce type d'investissement locatif.
L’enregistrement d’un bail commercial est gratuit en France dans le cas où le bail est exclusivement affecté au logement familial. Dans les autres cas, l’enregistrement du bail commercial est soumis aux droits d’enregistrement dont la somme est de 25 euros.
L’enregistrement se fait auprès du service des impôts, que ce soit par le bailleur ou le locataire.
Il convient de rappeler que l’enregistrement du bail n’est pas obligatoire mais recommandée sauf cas particuliers (cession de bail ou sous-location)
Maintenant que les acteurs clés des résidences de services ont été identifiés, il convient de se pencher sur les éléments clés du bail commercial qui lie propriétaire-bailleur, exploitant et locataire.
En effet, la durée d’engagement, la revalorisation des loyers et la répartition des charges sont des facteurs qui peuvent influencer la rentabilité de votre investissement.
Lorsque vous choisissez d'investir en LMNP dans une résidence de services, vous devez signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Ce contrat fait de vous, l'investisseur un propriétaire-bailleur et du gestionnaire le preneur du bail, car ce dernier exploite le bien immobilier dans le cadre de son activité.
Le bail commercial définit les responsabilités respectives de chaque partie ainsi que les différentes modalités contractuelles telles que la durée du bail, le montant des loyers, la répartition des charges, les mécanismes et formules de révision des loyers…
Dans un premier temps, la durée d’engagement du bail dépend d’un exploitant à l’autre.
En France, elle est réglementée par le Code de Commerce et est fixée à 9 ans minimum dans l’article L.145-4. Il est possible de prévoir une durée plus longue dans le contrat de bail.
Le preneur peut le résilier en respectant un délai de 6 mois, uniquement à la fin de chaque période triennale, d’où l’appellation « bail 3 6 9 » pour le bail commercial.
En revanche, ce n’est pas le cas pour les baux commerciaux signés entre propriétaire et gérants de certaines résidences touristiques et pour les baux commerciaux à usage de bureaux, de stockage ou ceux construits pour un usage unique.
Dans le cas des résidences de services, la durée du bail commercial peut varier en fonction de l'exploitant et du type de résidence.
La durée du bail peut excéder 9 ans. On trouve des baux allant jusqu’à 12 ans.
Il est important de noter que la durée du bail commercial a un impact sur la rentabilité de l'investissement locatif. En effet, plus la durée du bail est longue, plus le propriétaire a une visibilité sur ses revenus locatifs à long terme. Les baux supérieurs à 9 ans sont les plus favorables pour le bailleur.
Pour le bailleur, une fois engagé pour un bail de neuf ans, il existe seulement quatre cas exceptionnels (ajouter les cas) pour lesquels il peut résilier le bail de manière anticipée et d’exercer son congé triennal.
Si aucune des parties n’a fait de résiliation anticipée, alors deux possibilités se présentent. Le bailleur peut donner congé à son locataire ou proposer un renouvellement. Si le propriétaire-bailleur refuse de renouveler le bail, il devra verser une indemnité d’éviction à l’exploitant.
En pratique, si aucune des parties ne manifeste sa volonté de mettre fin au bail ou de le renouveler, le contrat se poursuit tacitement. Toutefois, la loi applique des règles strictes en matière de délai de préavis et de forme pour la notification de la demande de renouvellement ou de la décision de ne pas renouveler le bail. Il est important de noter que la reconduction tacite n'est pas systématique et peut être exclue par une clause dans le contrat de bail.
Outre, la durée du bail commercial, lors de la conclusion de celui-ci, les parties fixent librement le montant du loyer. Ensuite, concernant le versement des loyers, le bail commercial indique le mode de versement des loyers par le preneur au bailleur, de même que la revalorisation du loyer. Le loyer peut être versé mensuellement ou trimestriellement.
Le contrat de bail prévoit généralement une clause de révision annuelle du loyer, qui fixe les modalités de cette révision.
L'indice de revalorisation est un indicateur économique qui permet de réviser le loyer du bail commercial en fonction de l'évolution des prix.
Le loyer est révisé en fonction de l’indice de référence prévu dans le contrat de bail. La révision du loyer est généralement plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence.
Plusieurs indices sont utilisés pour réviser les loyers :
L’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé depuis septembre 2014 comme référence pour la révision triennale des loyers commerciaux pour les baux conclus ou renouvelés.
Le contrat définit également la répartition des charges entre le preneur et le bailleur.
Le détail de cette répartition est indiqué dans les articles 605 et 606 du Code Civil. L’article 605 concerne les petites réparations et l’entretien. L’article 606 concerne les grosses réparations. La répartition des charges dépend de chaque exploitant et certains prennent en charge les deux. Aux charges viennent s’ajouter les taxes (foncières et ordures ménagères) et l’expertise comptable.
Sont également présentes dans le bail commercial en résidence gérée, les clauses sur le fonctionnement et la rémunération du syndic et des Assemblées Générales de co-propriétaires et les modalités de renouvellement du mobilier.
En plus, le contrat indique que le preneur pendant toute la durée du bail, est obligé de souscrire à des polices d’assurances. Celles-ci le couvrent en cas d’incendies, de dégâts des eaux mais aussi dans sa responsabilité civile. S’il y a un sinistre, c’est au preneur de réaliser les démarches relatives à la déclaration de sinistre. Il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance propriétaire non-occupant.
La sous-location d'un bail commercial est possible uniquement si le bailleur a donné son autorisation et a connaissance des conditions de la sous-location.
L'autorisation peut être écrite ou tacite.
Le locataire doit informer le bailleur de son intention de sous-louer par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre, sinon son accord est considéré comme donné.
Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur peut réclamer une majoration de loyer équivalente. Le locataire doit verser la somme demandée.
En cas de désaccord ou de non respect sur le montant du loyer, le tribunal judiciaire du lieu où est situé le local commercial est compétent pour déterminer le loyer.
Dans le cadre d’un bail commercial, la théorie contractuelle et la réalité opérationnelle peuvent ne pas concorder.
Pendant la durée du bail, le gros œuvre (défini par l’article 606 du Code Civil) est à la charge de l’exploitant.
Dans le premier cas, lorsque cette disposition est bien appliquée, le bien demeure en très bon état à la fin du bail. Ainsi, sa location ou revente est facilitée.
Cependant, il est possible d’imaginer un autre scénario. A l’inverse, l’exploitant ne respecte pas ses obligations d’entretien. A l’issue des 10 ans en bail commercial, la sortie n’est pas la même. Ce qui impacte directement les positions de négociation des parties prenantes lors du renouvellement du bail ou pour la revente du bien.
La qualité de l’exploitant et son respect des obligations contractuelles sont des facteurs déterminants pour s’assurer que la réalité opérationnelle corresponde aux dispositions du contrat.
Il est nécessaire d’envisager les deux scénarios possibles. La modélisation financière doit prendre en compte ces aléas et ne doit pas se contenter de retranscrire les dispositions contractuelles.
Les formules de revalorisation des loyers peuvent varier en fonction des contrats de bail et des accords entre le bailleur et le preneur.
Il existe deux formules de calcul pour réviser le loyer.
- La 1ère étant pour la revalorisation annuelle du loyer : elle est généralement prévue dans le contrat de bail et est basée sur l'évolution d'un indice de référence.
nouveau loyer = loyer précédent x (nouvel indice / ancien indice)
- La 2ème concerne la clause d'échelle mobile. Elle sert à réviser le loyer en fonction de l'évolution d'un indice économique ou financier.
nouveau loyer = loyer précédent x (nouvel indice / ancien indice) x coefficient
Le coefficient est déterminé dans le contrat de bail et peut varier en fonction de l'indice choisi.
Le choix de l'indice de revalorisation est crucial car il aura un impact direct sur le montant du loyer annuel. Si l'indice choisi est plafonné, cela signifie que la hausse du loyer sera limitée à un certain pourcentage, même si l'indice a augmenté davantage
À l'inverse, si l'indice choisi n'est pas plafonné, le loyer pourrait augmenter de manière significative en cas de hausse de l'indice.
Avant de choisir l’indice qui sera utilisé pour la revalorisation annuelle du loyer, il convient d’étudier les différents indices et leurs évolutions respectives. Il convient également de prendre en compte les éventuelles clauses de plafonnement ou de révision du bail. Celles-ci peuvent impacter la rentabilité de l’investissement.
Pour conclure :
En somme, connaître le bail commercial en résidence services est important pour optimiser votre investissement locatif. Comprendre le fonctionnement de l’indice de revalorisation et son impact sur la révision du loyer permettra d’anticiper les variations de revenus locatifs et de maximiser votre rendement.
De même, il convient de prendre des décisions éclairées dans le choix de l’exploitant.
Si vous souhaitez en apprendre un peu plus sur les résidences services et leur fonctionnement, nous vous invitons à consulter notre livre blanc.
N’hésitez pas à contacter le cabinet de gestion de patrimoine AdriaWM si vous avez des questions ou si vous souhaitez prendre un RDV. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre démarche et de vous aider à optimiser votre investissement.
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